從江南區(qū)大街小巷里的抱怨聲來判斷，現(xiàn)在不是在韓國(guó)首都首爾買房的好時(shí)機(jī)。30歲的李住在首爾南部這個(gè)繁華地區(qū)里一間出租工作室里。他說道：“找房子簡(jiǎn)直是一場(chǎng)噩夢(mèng)。我在考慮買什么樓，在哪里買，可是，一個(gè)月后房?jī)r(jià)上漲了20%。”雖然他在一家大企業(yè)里有一份不錯(cuò)的工作，正計(jì)劃和女朋友一起買房，但他擔(dān)心現(xiàn)在得繼續(xù)租房住了。“政府說會(huì)打擊富人，但實(shí)際上他們正在打擊中產(chǎn)階級(jí)。”

近幾個(gè)月來，這樣的抱怨變得越來越多。大首爾地區(qū)聚焦了韓國(guó)一半的人口，也聚焦了大部分有吸引力的企業(yè)、高校和娛樂場(chǎng)所。有想法的人幾乎都會(huì)想搬到首爾來住，但是搬過來的成本很高。據(jù)韓國(guó)官方統(tǒng)計(jì)，首爾的住房?jī)r(jià)格在過去三年里上漲了大約40%；KB Kookmin銀行的分析顯示，在此期間，公寓價(jià)格上漲了52%。房?jī)r(jià)上漲在很大程度上是由對(duì)江南區(qū)等熱門地區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)公寓的需求推動(dòng)的。

韓國(guó)政府認(rèn)為這是一種投機(jī)泡沫，在過去三年里推出了大約24項(xiàng)政策來給市場(chǎng)降溫。2019年12月，韓國(guó)政府禁止對(duì)價(jià)值超過15億韓元(約合130萬美元)的房產(chǎn)發(fā)放抵押貸款，這一價(jià)格大約相當(dāng)于江南區(qū)一套中型公寓的價(jià)格。它還將價(jià)值超過9億韓元的公寓的最高貸款率從40%降低到20%。在7月，韓國(guó)政府宣布計(jì)劃提高對(duì)豪華宅和多處房產(chǎn)的所有者征收房產(chǎn)稅，并對(duì)短期持有的房屋銷售征收資本利得稅。然而，政策的總體效果引發(fā)了混亂，適得其反。像李這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)有剛需的年輕人，尤其對(duì)政客未能兌現(xiàn)買房承諾感到不滿。

這個(gè)問題的一個(gè)原因在于，韓國(guó)政府為市場(chǎng)降溫的舉措被央行的貨幣寬松政策所抵消。為了緩解新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，韓國(guó)銀行下調(diào)利率，鼓勵(lì)韓國(guó)人蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時(shí)，征稅的提案激怒了現(xiàn)有投資者，可能會(huì)限制市場(chǎng)供給。同時(shí)，通過建造更多高質(zhì)量住房來緩解高質(zhì)量住房數(shù)量短缺的舉措一直進(jìn)展緩慢。因此，房?jī)r(jià)一直在繼續(xù)上漲。

韓國(guó)政府的抵押貸款上限政策打擊了首次購(gòu)房者，尤其是那些希望在富裕地區(qū)購(gòu)房的人。韓國(guó)發(fā)展研究所的Song In-ho表示，韓國(guó)政府聲稱要幫助真正買公寓住的人，懲罰“投機(jī)者”，但阻止后者的政策也傷害了前者。

租賃市場(chǎng)的特殊性加劇了這種不滿。在首爾，五分之二的人買了房；其余的人都是租房住。由于韓國(guó)人傾向于將大部分儲(chǔ)蓄投資房地產(chǎn)，五分之四的房東是私人房東，而不是租房企業(yè)或公共機(jī)構(gòu)，相比之下，日本的這一比例為三分之二，英國(guó)略高于一半。

大約有一半的租約是基于一種獨(dú)特的租房方式，稱為jeonse，或“關(guān)鍵資金”。根據(jù)這種合同，租客需向房東支付購(gòu)房?jī)r(jià)格60%至80%的押金，能住兩年，不用交房租。這些存款讓房東有資金買更多的房子。可是，對(duì)于沒有積蓄的人來說，即使他們租房，也很難找到能交得房租的地方。從房?jī)r(jià)與收入的比來看，首爾似乎比倫敦或香港等城市要便宜，但它并沒有看上去那么便宜。

另外還有一些的困難。韓國(guó)的家庭債務(wù)很高，此前一直在迅速增長(zhǎng)。韓國(guó)央行貨幣政策委員會(huì)前成員，現(xiàn)就職于首爾延世大學(xué)的Hahm Joon-ho認(rèn)為，“整個(gè)經(jīng)濟(jì)里，房地產(chǎn)市場(chǎng)比重過大。如果房?jī)r(jià)突然下跌，經(jīng)濟(jì)將變得非常糟糕。”

因此，在短期內(nèi)，韓國(guó)政府無法壓低價(jià)格或許不是壞事。沒有人希望在經(jīng)濟(jì)由疫情放緩之際，房?jī)r(jià)會(huì)突然暴跌。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響可能會(huì)減少家庭收入，可能會(huì)推遲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。這是因?yàn)槿藗儠?huì)削減支出以償還貸款——盡管減息應(yīng)該會(huì)起到一定的緩解作用。

不過，從長(zhǎng)期來看，還是要解決房?jī)r(jià)承受力的問題。Hahm表示，在降低房?jī)r(jià)方面，增加房屋供給量可能比復(fù)雜的政策干預(yù)更有效。現(xiàn)在以及將來，首爾仍吸引人，而人們對(duì)房屋的要求也將一如既往的挑剔。“越來越多的人想住在高質(zhì)量公寓里。首爾的房屋還不夠，所以我們要建更多公寓。”

（編譯：梁媛 編輯：王旭泉）