中國(guó)日?qǐng)?bào)1月13日電（記者?歐陽(yáng)詩(shī)嘉）CBRE世邦魏理仕于13日發(fā)布《2025年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。報(bào)告指出，2025年，北京辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)十一年低谷趨緊縮，空置率季度四連降顯韌性；零售物業(yè)市場(chǎng)城市更新激活新消費(fèi)，業(yè)主策略調(diào)整助空置率回落；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)洪峰壓頂，制造業(yè)成租賃市場(chǎng)“定海神針”；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)生命科學(xué)園區(qū)主導(dǎo)全年新增供應(yīng)，租金承壓倒逼運(yùn)營(yíng)升級(jí)；物業(yè)投資市場(chǎng)企業(yè)買(mǎi)家“抄底”核心資產(chǎn)，北京大宗交易市場(chǎng)迎來(lái)戰(zhàn)略配置窗口。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)

新增供應(yīng)十一年低谷趨緊縮，空置率季度四連降顯韌性

2025年，北京辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)總量?jī)H錄得18萬(wàn)平方米，刷新了2015年以來(lái)的歷史新低，其中第四季度未有項(xiàng)目入市。新增供應(yīng)的收縮，在客觀上緩解了市場(chǎng)的去化壓力。

全年全市凈吸納量累計(jì)達(dá)43.8萬(wàn)平方米，從而推動(dòng)空置率同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至19.1%。其中，本季度受多筆大面積成交帶動(dòng)，凈吸納量環(huán)比上升10%。甲級(jí)市場(chǎng)去化優(yōu)勢(shì)顯著，全年凈吸納量貢獻(xiàn)達(dá)70%。區(qū)域表現(xiàn)持續(xù)分化：科技中心子市場(chǎng)（中關(guān)村、望京、奧體）持續(xù)承接頭部科技企業(yè)的擴(kuò)租、整合及升級(jí)型搬遷等需求，成為全年去化的核心引擎。其中，中關(guān)村空置率率先降至全市最低水平。CBD、金融街、王府井、燕莎及東二環(huán)等傳統(tǒng)區(qū)域，因金融和部分TMT企業(yè)整合退租，去化壓力凸顯，乙級(jí)及老舊項(xiàng)目尤為嚴(yán)峻。

世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租賃交易-租戶代表負(fù)責(zé)人袁慧表示：“2026年，北京辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)一輪供應(yīng)小高峰，全市有近53萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中大部分位于核心區(qū)位、并具備超高品質(zhì)。與此同時(shí)，凈吸納量有望維持“量穩(wěn)”的運(yùn)行格局。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

城市更新激活新消費(fèi)，業(yè)主策略調(diào)整助空置率回落

2025年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)總量53.4萬(wàn)平方米全部來(lái)自城市更新項(xiàng)目，標(biāo)志著“以舊換新”成為市場(chǎng)主線。其中第四季度迎來(lái)中關(guān)村大融城和隆福寺兩個(gè)位于次級(jí)商圈的城市更新項(xiàng)目入市，合計(jì)新增供應(yīng)29.4萬(wàn)平方米，同時(shí)核心商圈一家百貨公司因租約到期停業(yè)。

在經(jīng)歷此前老牌項(xiàng)目品牌客戶流失導(dǎo)致空置率連續(xù)四個(gè)季度上升的局面后，本季度全市空置率首次下降，并回落到去年同期水平。業(yè)主普遍采取租金讓步、轉(zhuǎn)向更具客流粘性的餐飲或生活配套業(yè)態(tài)等招商策略，加之政府推動(dòng)商圈升級(jí)、首店引進(jìn)等消費(fèi)提振政策逐步顯效，助力空置面積去化。

世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“2026年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過(guò)50萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，其中在成熟商圈主要是改造項(xiàng)目，而在城市副中心等外圍商圈則有大型新建項(xiàng)目將入市，定位較為多元，或聚焦’情緒價(jià)值’、’古跡+商業(yè)’等主題，或通過(guò)打造非標(biāo)商業(yè)體和沉浸式場(chǎng)景吸引客流，預(yù)計(jì)將為局部市場(chǎng)注入差異化內(nèi)容與新鮮活力，有助于推動(dòng)北京商業(yè)向‘多中心、網(wǎng)絡(luò)化、差異化’的高層次發(fā)展。“

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

供應(yīng)洪峰壓頂，制造業(yè)成租賃市場(chǎng)“定海神針”

2025年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)錄得140萬(wàn)平方米，導(dǎo)致全市空置率年末躍升至40.7%，這兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

從全年來(lái)看，北京倉(cāng)儲(chǔ)需求邏輯已完成從上半年由第三方物流主導(dǎo)的“降本換遷”到下半年由制造業(yè)驅(qū)動(dòng)的“品質(zhì)升級(jí)”的轉(zhuǎn)型，這使得新租需求的底盤(pán)得以穩(wěn)固。以汽車(chē)零部件、醫(yī)藥及電子通訊為主的制造業(yè)積極釋放搬遷或擴(kuò)租的需求，其新租占比達(dá)40%，且集中落地在平谷、馬駒橋及密云子市場(chǎng)。全年北京整體市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到18.2萬(wàn)平方米，其中第四季度錄得10.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近兩年表現(xiàn)最好的一個(gè)季度。

世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗表示北京近郊項(xiàng)目預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定的剛需，未來(lái)活動(dòng)將為存量的優(yōu)化調(diào)整；預(yù)計(jì)北京部分租金水位尚處高位的區(qū)域和項(xiàng)目租金仍有下行空間。

商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)

生命科學(xué)園區(qū)主導(dǎo)全年新增供應(yīng)，租金承壓倒逼運(yùn)營(yíng)升級(jí)

2025年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)累計(jì)迎來(lái)7個(gè)新項(xiàng)目入市，總供應(yīng)體量達(dá)59.8萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目主要集中于北清路和亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)子市場(chǎng)，其中6個(gè)項(xiàng)目均為生命科學(xué)專(zhuān)項(xiàng)園區(qū)。隨著復(fù)合型空間產(chǎn)品的持續(xù)交付，商務(wù)園區(qū)功能正從傳統(tǒng)的研發(fā)辦公載體加速向“研發(fā)+中試+生產(chǎn)”的全鏈條產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)演進(jìn)，這一轉(zhuǎn)變精準(zhǔn)對(duì)接了高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)一體化空間的需求。

2025年，全市凈吸納量錄得46.5萬(wàn)平方米，其中第四季度14.8萬(wàn)平方米，存量市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，以亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)子市場(chǎng)需求表現(xiàn)最為突出。

世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2026年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)將迎來(lái)近64萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中八成以上集中在北清路區(qū)域，且大多為業(yè)態(tài)、功能相近的生命科學(xué)園區(qū)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，而產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更多取決于細(xì)分賽道定位、空間功能匹配度及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。”

物業(yè)投資市場(chǎng)

企業(yè)買(mǎi)家“抄底”核心資產(chǎn)，北京大宗交易市場(chǎng)迎來(lái)戰(zhàn)略配置窗口

2025年，北京大宗交易市場(chǎng)累計(jì)交易達(dá)成40筆，總額232.7億元，其中第四季度錄得9筆交易落地，成交總額47.3億元，環(huán)比上漲38%。盡管全年交易額同比下降37%，但交易宗數(shù)僅下降13%，這表明市場(chǎng)在年內(nèi)保持了一定活躍度，只是單筆成交規(guī)模趨小。中資機(jī)構(gòu)投資者成交稀缺是導(dǎo)致全年交易額下降的主要原因。

回顧全年，企業(yè)（房地產(chǎn)非主營(yíng)業(yè)務(wù)）購(gòu)置資產(chǎn)是市場(chǎng)的重要支撐力量，全年交易宗數(shù)占比達(dá)71%，目的既有自用也有投資。本季度市場(chǎng)以自用型買(mǎi)家為主導(dǎo)，其交易額占總成交的47%。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩指出北京的辦公、物流及零售等傳統(tǒng)核心資產(chǎn)仍將是險(xiǎn)資及大型機(jī)構(gòu)的重要配置方向。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓、社區(qū)型零售等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的“To-C”類(lèi)資產(chǎn)正受到越來(lái)越多機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注，預(yù)計(jì)將共同推動(dòng)北京大宗交易市場(chǎng)進(jìn)入“穩(wěn)步修復(fù)、結(jié)構(gòu)分化”的新階段，核心資產(chǎn)成交有望率先企穩(wěn)并逐步放量。