住宅投資價值已見“頂” 房價難以明顯上漲

在系列穩定住房消費政策刺激下，今年4月份全國各城市住宅成交量大多出現環比明顯上升，部分樓盤甚至還出現了漲價現象，反映出政策刺激措施對住宅需求釋放的作用在短期看已經非常顯著。特別是近期股票市場出現巨幅震蕩，有分析認為股市獲利資金流出將推動樓市迎來新一輪漲價潮。但考慮到房價上漲基本面已經出現逆轉，預期未來房價明顯上漲可能性非常小。

住宅投資價值已經見“頂”，難以支持房價繼續明顯上漲。始于2013年四季度以來的房地產市場調整，是市場力量自發作用的結果。雖然2014年以來除一線城市外的其他大中城市均取消了限購措施，但市場成交量并沒有出現預期中的上升，某種程度上反映出住宅投資價值已經出現趨勢性下降。在房價大幅上升過程中，投資者往往不會關心住宅本身投資價值，更不屑于住宅物理折舊以及維護成本。但隨著住宅市場供求關系逆轉，大多數業主會驚奇發現持有物業收益的機會成本已經過高，擁有多套住宅不僅沒有實現財富增值保值，反而還會失去財富流動性。這是因為，與典型金融工具相比，住宅不動產流動性過低。而房價上漲會進一步降低住宅不動產流動性。由此可見，當前我國各城市面臨的住宅高庫存問題，實際上是住宅投資價值趨勢性下降的結果，并將進一步傳導，嚴重削弱住宅價格上漲基礎。應該看到，我國多數城市住宅價格更多受到投資投機性住宅需求的驅動。但這種驅動是以投資價值變現為前提，最終仍需要中低收入群體買單。而房價上漲越高，則投資價值變現可能性越小。考慮到當前住宅需求結構差異，我國中低收入人群不支持房價繼續大幅上漲。進一步分析，當前我國房價拐點形成，是我國人口拐點、宏觀經濟基本面、收入增長趨勢和家庭財富配置轉型等因素綜合作用的結果。這種作用，即使是一線城市也不會例外。樓市雖然有區域性差異，但整體上仍然是一個不可分割的市場。一線城市住宅價格上升而其他城市價格回落，意味著流動性必須向一線城市集中，這本身就不是一個可以持續的過程。

當前住宅市場需求釋放必須要以房價穩中有落為前提。準確講，隨著住宅不動產在家庭財富比重攀升至大約80%的高點，我國住宅市場已經度過“買漲不賣跌”的階段。盡管住宅具備投資功能，而在滿足自身剛性和改善需求之外，再擁有多套房產，已經失去一定投資價值。由于城市住宅所有權分布存在顯著差異，中低收入人群剛性需求和改善性需求能否得到有效滿足，實際上仍然取決于住宅價格。住宅價格對這部分需求的抑制作用非常明顯。如果所有的政策措施最終結果是促使房價繼續明顯上漲，那么將不可避免帶來中國式的“次貸危機”。顯而易見，這必然是偏離了政策刺激本身目的。

綜合來看，當前我國房價繼續大幅上漲可能性非常小。近期房地產政策優惠措施對二手住宅交易刺激作用更為明顯，有可能會引發二手住宅掛牌量上升對新建商品住宅去庫存進程施加影響的問題。但不管怎樣，對大多數房地產開發企業來說，維持項目房價穩中有落，可能會更有利于住宅需求釋放。當前我國住宅市場需求收入中樞的下移，將很大程度上決定市場交易的主流方向。